Отели Бангкока сильно пострадали

Глобальное освещение беспорядков и насилия в Бангкоке в СМИ отпугнуло многих путешественников и затормозило многообещающее восстановление.

Поскольку в апреле в Бангкоке было введено чрезвычайное положение, количество иностранных туристов сократилось как минимум на 20 процентов по сравнению с тем же периодом год назад. По словам Эндрю Лэнгдона, старшего вице-президента Jones Lang LaSalle Hotels, воздействие на некоторые отели в столице было серьезным и произошло в то время, когда в отрасли только начинался существенный поворот.

Снижению числа прибывших сопутствовало множество отмен или переносов на рынок MICE (встречи, поощрительные мероприятия, съезды и выставки), в основном, для мероприятий в Бангкоке.

«К счастью, неблагоприятные туристические условия, по-видимому, в значительной степени ограничиваются Бангкоком, и многие гостиничные операторы сообщают, что их отели за пределами Бангкока, в таких регионах, как Пхукет и Самуи, наблюдают ограниченную обратную сторону», - сказал г-н Лэнгдон.

Исследование, проведенное компанией Jones Lang LaSalle Hotels, показывает, что в прошлом году индустрия туризма Таиланда преуспела, превысив ожидания: число прибывших туристов и бизнесменов составило 14 миллионов человек, что всего на 3 процента меньше, чем в 2008 году. Всплеск числа прибытий в ноябре и декабре помог, поскольку люди во всем мире стали больше путешествовать, полагая, что мировая экономика идет на поправку.

«Если вы посмотрите на начало прошлого года, скажем, в июне, количество туристов сократилось на 15 процентов. Очевидно, мы закончили год лучше, чем многие думали », - добавил г-н Лэнгдон.

Тем не менее, показатели отеля были не такими высокими, со снижением двух основных показателей, используемых в отрасли - выручки на доступный номер (RevPAR) и средней дневной ставки (ADR).

На рынке пятизвездочных отелей Бангкока RevPAR снизился на 26.5 процента по сравнению с 2008 годом, при этом показатель заполняемости за весь год составил 53 процента, по сравнению с 62.5 процента в 2008 году. ADR упал на 13.3 процента в годовом исчислении до 4,916 XNUMX бат.

В категории «четыре звезды» RevPAR упал на 28.3 процента, а заполняемость снизилась с 66.2 процента в 2008 году до 55.5 процента, в то время как ADR упал на 14.5 процента до 2,592 бат. Трехзвездочный RevPAR снизился на 21.6 процента, заполняемость снизилась с 66.4 процента до 59.6 процента, а ADR - на 12.6 процента до 1,668 бат.

«Сегмент трехзвездочного отеля был, вероятно, самым успешным на рынке отелей Бангкока», - сказал г-н Лэнгдон. «Это то, чего вы ожидаете, потому что в трудные для экономики времена люди, которые раньше останавливались в четырехзвездочных отелях, теперь останавливаются в трехзвездочных отелях».

Тем не менее, он видит некоторые преимущества, потому что одной из сильных сторон Таиланда является то, что он имеет очень высокую долю повторных посетителей - от 30 до 50 процентов в зависимости от того, какую статистику рассматривать.

«Цифра невероятная по сравнению с Вьетнамом, где она меньше 10 процентов. Однажды люди едут во Вьетнам.

«В Таиланд люди продолжают возвращаться, и причина в том, что Таиланд - это место с очень хорошим соотношением цены и качества», - сказал г-н Лэнгдон.

Однако исследование Jones Lang LaSalle Hotels также показывает, что в период с 2010 по 2015 год в Бангкоке откроется до 40 отелей, что добавит на рынок 9,728 номеров.

Г-н Лэнгдон сказал: «На самом деле это составляет 16.8% от общего предложения номеров в Бангкоке, и это огромный объем нового предложения. На любом рынке достижение 7% нового предложения - редкость. Сюда не входят двухзвездочные или трехзвездочные бутик-отели с 10–12 номерами на Сукхумвит-роуд, но есть крупные трех-, четырех- и пятизвездочные отели под международными брендами ».

Интересно, что анализ нового предложения показывает, что 34.8 процента номеров будут пятизвездочными, 52.2 процента - четырехзвездочными и только 12.9 процента - трехзвездочными.

«Существует большой избыток предложения, особенно на четырех- и пятизвездочном рынке, но трехзвездочный рынок не пострадает так сильно», - сказал г-н Лэнгдон.

В любом случае - и если не считать каких-либо серьезных негативных политических событий, - г-н Лэнгдон прогнозирует умеренный рост числа туристов в ближайшие пять лет. Но, несмотря на это, фактическая заполняемость отелей останется относительно неизменной и составит около 60-65 процентов.

Г-н Лэнгдон объяснил: «Возможно, некоторые отели могут достичь 70 процентов, но времена 75-80 процентов загрузки [наблюдались в 2006-07 годах] прошли.

«Другой эффект будет на ставках, и в целом мы видим, что рост ставок будет довольно слабым. Таким образом, ставки будут оставаться относительно неизменными в течение следующих пяти лет или около того.

«Очевидно, что на рынке четырех и пяти звезд будет очень сильная конкуренция, и по мере того, как они падают, очевидно, что это будет иметь эффект перетока в будущем.

«Однако, что вы обнаружите в международных отелях, так это то, что они не снижают ставки. Это одна из последних вещей, которые они делают - они предпочитают отказаться от своей занятости, а не ставок. Так что, в конце концов, Бангкок по-прежнему будет одним из самых дешевых мест для проживания в хороших отелях в Азии, если не в мире ».

Хотя это положительно для индустрии туризма, г-н Лэнгдон предупредил, что времена, когда владельцы отелей получали большие прибыли, прошли.

Так почему люди до сих пор строят отели? По мнению г-на Лэнгдона, привлекательность инвестиций в недвижимость остается высокой, учитывая низкие ставки, предлагаемые в банках. Инвестиции в гостиницу могут по-прежнему приносить 5-8% годовых в долгосрочной перспективе.

Он добавил, что фактор тщеславия при владении отелем также оказывает сильное влияние.

Г-н Лэнгдон продолжил: «Также в прошлом - и я признаю, что сейчас все немного меняется - людям было очень легко получить банковское финансирование для строительства отелей, потому что за последние 10 лет это было очень сложно. Выгодно владеть гостиницей.

«Но с тех пор, как разразился мировой финансовый кризис, банки в Таиланде, как и везде, становятся консервативными в предоставлении кредитов и проектного финансирования».

Также очень сложно купить существующую гостиницу. Либо их нет на продажу, либо цены предложения на рынке кажутся слишком высокими; поэтому дешевле покупать землю и строить новую собственность.

«Особенность Бангкока в том, что в ключевых районах по-прежнему много свободных земельных участков по сравнению с Лондоном, Сиднеем, Парижем, Нью-Йорком и Лос-Анджелесом, где вы можете купить отель, который уже построен, и есть действующий торговый рынок, потому что нет земли для покупки и строительства отелей », - сказал г-н Лэнгдон.

Несмотря на это, очень сложно купить землю по рыночным ценам в ключевых районах Бангкока и построить рентабельный отель.

«Так что, если застройщик хочет приехать сюда и купить землю на Сукхумвит-роуд, он, вероятно, заплатит от 800,000 900,000 до 4 XNUMX бат за квадратную вау (XNUMX квадратных метра)», - заключил г-н Лэнгдон.