Прежде чем копать кооперативную денежную яму

Посмотрите, прежде чем прыгнуть со скалы

1. Капитальный план здания

2. Капитальные улучшения (прошлая история и планы на будущее, включая смету расходов и сроки)

3. Ипотека на здание (какие сроки/условия/возможности продления)

4. Соглашение об управлении (компания, в настоящее время заключившая договор на управление; расходы/услуги)

5. Обследование общественных и квартирных помещений на асбест

6. Гниющие оконные рамы в подвале и других общественных местах, которые могут быть точкой входа для грызунов/жуков и повреждения водой.

7. Счетчики воды/электричества. Расходы за каждый год следует пересматривать. Затраты одинаковы из года в год?

Пакет приложений. Heads UP (путь вверх)

Есть три условия, которые должен запомнить каждый потенциальный покупатель кооператива: авансовый платеж, соотношение долга к доходу и ликвидность после закрытия сделки.

•             Препятствие первое: Первоначальный взнос — это первоначальная денежная часть, которую покупатель платит продавцу, а оставшаяся сумма должна быть профинансирована банком или другим кредитором. Кооперативы хотят, чтобы владельцы имели долю в своих домах. Первоначальный взнос может составлять от 20 до 50 процентов (не универсальный). Несколько престижных зданий могут настаивать на покупке за наличные без финансирования.

•             Препятствие второе: Соотношение долга к доходу. Сумма ежемесячного долга покупателя, деленная на его ежемесячный доход. Для многих кооперативов допустимое отношение долга к доходу превышает 25-30 процентов. Многие советы также рассматривают общую финансовую картину. Если кто-то находится на социальном обеспечении и приносит всего 2100 долларов в месяц, но имеет 10 миллионов долларов в банке или инвестициях, соотношение долга к доходу может не быть проблемой. 

•             Препятствие третье. Ликвидность после закрытия. Сумма денег, доступная потенциальному покупателю после внесения первоначального взноса. Это могут быть денежные средства в банке, фонды денежного рынка и/или акций, портфель акций, казначейские векселя, депозитные сертификаты (считающиеся ликвидными). IRA и другие пенсионные счета не считаются ликвидными, равно как и полисы страхования жизни, неинвестированные акции или личное имущество (например, недвижимость, произведения искусства).

Эмпирическое правило — у покупателя должно быть достаточно наличных денег для оплаты ипотеки и обслуживания в течение двух лет на случай, если его / ее доход по какой-либо причине, такой как увольнение с работы или болезнь, прекратится.

Советы иногда соглашаются на один год ликвидности и один год денежных средств, размещенных на условном депонировании, что позволяет потенциальному покупателю получить денежные средства на условном депонировании путем продажи ликвидных активов раньше времени и дает совету директоров душевное спокойствие.

Некоторые советы заранее информируют брокеров и покупателей о своих количественных требованиях, чтобы избежать времени и проблем с проверкой людей с небольшими шансами на принятие. Другие советы не имеют абсолютных требований и выносят решения в каждом конкретном случае.

Риски против вознаграждений

Все покупки сопряжены с риском. В случае покупки кооператива в Нью-Йорке покупатель не может контролировать многие факторы, в том числе плохо управляемое здание, ленивое правление кооператива или неподготовленный или неадекватный строительный персонал. Акционерам, возможно, придется иметь дело с неожиданными специальными взносами, взимаемыми Советом директоров за капитальный ремонт здания, который был непредвиденным, а платежи за обслуживание могут расти быстрее, чем инфляция. Совет директоров может изменить субаренду или другие правила, сделав невозможным аренду квартиры и/или владение домашним животным. Продажа вашей квартиры может быть проблемой из-за произвольных отказов совета директоров от потенциальных покупателей, потому что член совета директоров затаил на вас злобу.

Идти вперед

Вы нашли квартиру своей мечты. Ваш адвокат, бухгалтер, дизайнер интерьеров, архитектор и семья — все на одной волне. Вы и владелец достигли соглашения о цене продажи, и теперь пришло время закрыть.

Время закрыть

Время закрытия кооператива в Нью-Йорке может занять 2-3 месяца с момента подписания договора купли-продажи; однако в РЕАЛЬНОМ мире время, необходимое для закрытия, зависит от ряда факторов и может находиться вне прямого контроля покупателя:

1. Все покупки за наличный расчет при покупке спонсорской квартиры. Планируйте на 2-3 месяца (или меньше) … но,

2. Покупка недвижимости с неопытным адвокатом – отсрочка

3. Пакет платы кооператива может быть неполным или содержать ошибки – задержка

4. Управляющий агент медленно рассматривает заявку и откладывает ее отправку в правление – задержка

5. Правление кооператива рассматривает многие продажи, и они конкурируют за внимание БПК – задержка

6. Пакет платы представлен в праздничный период – задержка

7. Конфликты в расписании интервью (вы и БПК) – задержка

8. БПК не может принять решение – отложить

9. Продавец или покупатель отказываются сотрудничать — задержка

Заключительные расходы

•             Судебные издержки. Диапазон от 1,500 до 4,000 долларов. Обычно выплачивается при закрытии сделки. За услуги юриста банка может взиматься дополнительная плата (1,000 долларов США).

•             Налог на особняк. Порог налога на особняк в Нью-Йорке составляет 1,000,000 1,000,000 1 долларов (маловероятно, что особняк продается по такой цене). Технически этот налог считается налогом на передачу собственности, уплачиваемым покупателем за недвижимость, равную или превышающую 3.9 25,000,000 XNUMX долларов США. Сумма налога варьируется и представляет собой градуированную ставку, начинающуюся с XNUMX процента и увеличивающуюся в зависимости от диапазона покупных цен до максимума в XNUMX процента для недвижимости стоимостью XNUMX XNUMX XNUMX долларов США или выше.

•             Страхование против дефектов правового титула (только квартиры). Покупка квартиры и получение ипотечного кредита требует страхования титула и обычно составляет 0.45 процента от покупной цены. Он приобретается для защиты покупателей и кредиторов от претензий на право собственности до приобретения дома.

•             Ипотечная запись Налог (только для квартир). Это требует, чтобы покупатели платили 1.8 процента по ипотеке на сумму менее 5,000,000 1.925 500,000 долларов и 2,000,000 процента на сумму ипотеки выше 20 1.925 долларов. Это сумма кредита, а не цена покупки. Для средней квартиры на Манхэттене за 1,600,000 30,800 XNUMX долларов с XNUMX-процентным первоначальным взносом взимается XNUMX процента на сумму кредита в размере XNUMX XNUMX XNUMX долларов, составляющую примерно XNUMX XNUMX долларов только за налог на регистрацию ипотеки.

•             Налог на сальто (Кооперативы). Это плата за перевод, уплачиваемая кооперативу при сделке купли-продажи кооперативной квартиры. Плата технически не является налогом и, следовательно, не подлежит вычету в качестве налога на имущество. Сумма откидного налога и то, кто его платит (покупатель или продавец), варьируются от кооператива к кооперативу. Информация, как правило, изложена в законах об аренде зданий или кооперативах.

•             Дополнительная плата. Ипотечные сборы, расходы на перекодирование, непредвиденные расходы и т. д.

•             Налоги штата Нью-Йорк и Нью-Йорка на передачу прав (Только новостройки). (prevu.com)

в заключение

Когда сделка, наконец, завершена, покупатель отдает продавцу свои деньги. Продавец дает покупателю документ (для квартир) или договор аренды (для кооперативов), и все живут своей жизнью.

Заключительное примечание

Я переехал в Нью-Йорк по состоянию здоровья.

Я параноик, и это было единственное место, где мои опасения оправдались. (Анита Вайс)

© Доктор Элинор Гарели. Эта статья об авторских правах, включая фотографии, не может быть воспроизведена без письменного разрешения автора.

Сериал:

Часть 1. Нью-Йорк: Хорошее место для посещения, но… Вы действительно хотите здесь жить?

Часть 2. Кооперативы в кризисе

Часть 3. Продам кооператив? Удачи!

Часть 4. Co-ps: Куда уходят ваши деньги

Последний, но тем не менее важный:

Часть 5. ПРЕЖДЕ ЧЕМ КОПАТЬ КООПЕРАТИВНУЮ ДЕНЕЖНУЮ ЯМУ