Европейские гостиничные сделки: чего ожидать в 2022 году

Рынок транзакций продолжает расти, а трофейные активы и платформы пользуются большим спросом, поскольку спад торговли в этом секторе из-за пандемии не отпугивает инвесторов.

Сегменты, которые раньше находились на периферии гостиничного рынка, смогли привлечь внимание инвесторов, поскольку такие продукты, как продленное проживание, которые могли оставаться открытыми, становятся все более привлекательными.

Рынок транзакций в Европе не так далеко, как в US, где решение о лишении права выкупа, как правило, принимается быстрее. Европейские кредиторы имеют репутацию более снисходительных и сосредоточенных на своих долгосрочных отношениях со своими клиентами, что частично обусловлено различным мышлением кредиторов и частично различными законами в различных юрисдикциях в регионах.

В Европе наблюдалась некоторая активность в отелях с ограниченным набором услуг и фирменных отелях, а также в семейных отелях, последние из которых оказались под огромным давлением в связи с продолжающимся неустойчивым восстановлением. Хотя мы видим много проблем с денежными потоками из-за проблем с восстановлением и погашением кредитов, обеспеченных государством, спрос на отели намного выше, чем количество отелей на рынке, что гарантирует, что цены остаются высокими, и мы еще не видели проблемных цен, которые многие ожидали. Давайте посмотрим на крупные европейские сделки за последние месяцы.

В Париже Отель Пон Рояль Париж был продан Colony Capital за нераскрытую плату, которая, как сообщается, составляет более 1 миллиона долларов за ключ для участка в Сен-Жермен-де-Пре, в Латинском квартале города.

Кроме того, в парижских сообщениях предполагается, что Crowne Plaza в Нейи станет частью портфеля Icade в рамках совместного предприятия с Artbridge Investments. Предполагается, что этот актив — недалеко от центра города — был продан почти за 100 миллионов евро и, как ожидается, будет преобразован в жилье со сдачей в 2026 году.

Несмотря на опасения по поводу эффективности отелей в центре города, в этом сегменте было заключено несколько дополнительных сделок: Crowne Plaza Blackfriars, высококлассный отель на 204 номера в Лондоне, проданный LaSalle по неизвестной цене, и покупка отеля Regent. Берлин в фонды недвижимости, которыми управляет Blackstone.

В преддверии пандемии Испания также оставалась популярным местом для сделок: Union Investment купила отель Barcelona 1882 за 75 млн евро у швейцарского инвестора Partners Group. Отель был переименован в Radisson Blu. Это был второй отель Union Investment в Барселоне и в портфолио UniImmo: Europa, присоединившийся к Barceló Raval, который он приобрел в 2013 году.

В Мадриде фонд Iberia Fund под руководством ActivumSG Capital Management продал 161-комнатный Hard Rock Hotel Madrid в районе музеев компании Arlaes Management за 65 млн евро. Отель открылся в 2021 году и по-прежнему будет управляться Hard Rock International.

В другом месте Мадрида Único Hotels продала отель Único Madrid компании A&G Private Banking за нераскрытую сумму. После сделки Único Hotels продолжит эксплуатировать отель на условиях 20-летней аренды, которая включает несколько вариантов обратного выкупа для оператора.

В соседнем Лиссабоне, Португалия, фонд Imofomento BPI купил InterContinental Estoril примерно за 22 млн евро у Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, которым управляет TF Turismo Fundos. Сайт по-прежнему будет управляться IHG.

Трофейные активы также продолжают сохранять свою привлекательность, поскольку инвесторы хотят купить их, а затем создать расширяемую платформу. Несколько ближневосточных суверенных фондов активно ищут эти редкие активы или развивают небольшие группы отелей класса люкс на международном уровне. Этот сегмент рынка больше всего страдает из-за нехватки рабочей силы, но есть ряд методов, которые вы можете использовать для привлечения и удержания персонала (ссылка на предыдущую статью), что означает, что это не должно быть проблемой.

Интерес к курортам был выше, чем когда-либо, и некоторые из них были реализованы во время пандемии из-за их привлекательности и устойчивости, предоставляя гостям безопасное и расслабляющее место.

Покупка Hyatt Apple Leisure за 2.7 миллиарда долларов до сих пор была кульминацией, но, вероятно, в этом сегменте будет больше того же самого, даже если не учитывать ряд внутренних туристических сделок, которые были начаты продажей. Roompot в начале пандемии.

В рамках одной из немногих портфельных сделок в этом секторе Engel & Volkers Asset Management приобрела три отеля в Шотландии, Ибице и Сардинии примерно за 280 млн евро. Среди них два отеля под брендами Seven Pines — на Ибице и Сардинии. Первый представляет собой комплекс из 185 люксов, а отель Sardinia претерпел обширную реконструкцию и вновь открылся с 76 номерами и люксами. В Шотландии Schloss Roxburghe в Хейтоне, за пределами Келсо, открылся как отель в 2019 году. Пристройка со спа-комплексом площадью 600 квадратных метров, конференц-залами и 58 люксами должна была открыться в 2022 году.

В Европе по-прежнему много небрендовых курортов, и они ищут инвесторов, которые добавят бренд, а этим инвесторам легче найти кредиторов, когда бренд есть. Тем не менее, мы все чаще видим, что хорошая управляющая компания, которая хорошо разбирается в дистрибуции, может означать, что вы можете отказаться от стоимости бренда, особенно на насыщенных рынках, таких как Венеция, Амстердам или Барселона. Мы обнаружили, что кредиторы также приходят к этому и могут оценить, что хорошее управление активами обеспечивает уверенность, которую бренд традиционно обеспечивал.

В то время как кредитование стало более гибким в отношении существующих активов, разработка по-прежнему является более сложной задачей, и мы видим ряд отличных продуктов, которым трудно начать работу. Мы ожидаем, что ситуация уменьшится, поскольку торговлю станет легче прогнозировать.

Теперь давайте посмотрим на этот неиспользованный класс гостиничных активов в Европе: отели длительного проживания. Где есть финансирование и заключаются сделки, так это в апарт-отелях, которые ловят тех bleisure путешественников, которые не вынуждены работать в одной стране, но не имеют больших бюджетов. Их не привлекает совместное проживание, которое оказалось довольно дорогим, но вместо этого они рассматривают проживание на два или три месяца и хотят иметь возможность позаботиться о себе, а также иметь доступ к гостиничным удобствам. Продукты длительного пребывания были горячей темой за два-три года до кризиса, потому что в Европе их практически не существует. Эти виды продукции имеют огромный потенциал для роста в этом регионе, и они были проверены в США и Австралии. Пандемия привела к тому, что многие люди в Европе впервые воспользовались ими, что привлекло инвесторов.

Крупнейший в Европе владелец отелей Pandox приобрел апарт-отель Adagio Edinburgh за 40.5 млн фунтов стерлингов. Центральное расположение отеля делает его привлекательным как для деловых людей, так и для туристов. Объект был построен в 2016 году в рамках комплексного проекта развития города.

В таких городах, как Барселона или Амстердам, где наблюдается чрезмерный туризм и действуют моратории, ограничивающие строительство большего количества отелей, такие продукты остаются незамеченными. Альтернативой для инвесторов в отели является создание этих роскошных арендных продуктов с минимальной арендной платой в месяц, а в Барселоне вы можете получать от 5,000 до 7,000 евро в месяц.

Кроме того, в курортных местах, таких как Канарские острова, удаленная работа позволила увеличить долгосрочное пребывание. Конечно, с более низкими средними ставками, но мы видели хорошие результаты в этом секторе длительного пребывания с начала пандемии, и эта тенденция сохранится вместе с ростом удаленной работы.

Вы видите аналогичную модель с такими продуктами, как The Student Hotel, где они не являются традиционными отелями, а нацелены на студентов, которые не могут позволить себе жить в квартирах в центре города, но могут позволить себе остаться с ними. Они могут привлечь таких клиентов, у которых нет огромной зарплаты, но они по-прежнему получают достаточный доход и могут поддерживать его отличным питанием и напитками и удобствами, что помогает отелю интегрироваться в местное сообщество, что, в свою очередь, делает его веселым. и привлекательное место для проживания.

Восстановление остается неравномерным, но отели по-прежнему представляют собой привлекательные объекты для инвестиций. Пандемия привела к тому, что мы заметили интерес к другим операционным объектам недвижимости, таким как склады, но в отелях вы снимаете комнату посуточно. Это сравнимо с торговым центром, где нужно подписать договор аренды на пару лет, и все. Каждый день это новая возможность с отелями, хотя это очень специализированный рынок, вы можете увидеть высокую отдачу от инвестиций. И если у вас есть правильное местоположение, правильный оператор и специалисты по управлению активами, прибыль может быть значительной.