Стареющая инфраструктура
Глазурь на кирпичах стала менее водоотталкивающей, особенно вокруг окон, а промазанные раствором перемычки в северных углах позволяют просачиваться, создавая проблемы с водой.
Стояки, несущие воду на верхние части зданий, становятся все более и более заблокированными минеральными отложениями до такой степени, что многие из них имеют только 10-15 процентов своей первоначальной площади, свободной для стока воды. Даже квартиры (за исключением тех, которые были полностью обновлены за последние 3-4 года) выглядят все более ветхими и нуждающимися в ремонте по сравнению с блестящей новизной кондоминиума.
Советы директоров кооперативов
Советы кооперативов состоят из небольшой группы акционеров здания, которым доверено следить за всем, от финансового состояния здания до технического обслуживания, и их рассматривают так, как если бы они были директорами частной корпорации, что и есть кооперативы.
До 74 процентов Манхеттенжилой фонд состоит из кооперативов и представляет собой модель 20-го / 21-го века для городского планового сообщества. В некоторых ситуациях они напоминают загородные и частные социальные клубы, уверяющие акционеров (тех, кто купил квартиры в доме), что их будут окружать другие люди, которые смотрят и зарабатывают так же, как и они. Секретность позволяет проводить дискриминацию безнаказанно. К сожалению, эта модель не адаптирована к современным стандартам прозрачности и вряд ли изменится, учитывая политическую власть, которая приходит с такой экономической мощью. На самом деле, это опасно для покупателей, которые не соответствуют образцу того или иного здания.
По мере того, как в кооперативах возникали физические проблемы, увеличивающие расходы на содержание, правление кооперативов упорно отказывалось приспосабливаться к условиям времени.
Они серьезно ограничивают финансирование и прозрачность. Они подвергают любого, кто хочет сделать ремонт, через трудный процесс проверки и утверждения, который обычно занимает месяцы и стоит тысячи долларов. Советы директоров продолжают оценивать заявителей по личным критериям (инвестиции, места, где дети учатся, занятость и работодатели, участвовали ли они в судебных разбирательствах, независимо от их мягкости) и другим вопросам, которые не должны учитываться в процессе рассмотрения. Результат? Стоимость кооперативов, особенно крупных, снижается по сравнению с кондоминиумами, по крайней мере, в течение последних 15 лет. На самом деле, вы должны быть немного сумасшедшим, чтобы быть готовыми пройти через испытания Правления и обновления.
Оформление документов, связанных с заявкой на покупку, может занять месяцы и включать банковские выписки, W2. налоговые декларации, подарочные письма и разъяснения денежных сумм, полученных от третьих лиц. Кроме того, требуется личное заявление о том, почему заявитель хочет жить в этом здании, а также другие письма, которые включают личные и профессиональные рекомендации.
Потратив столько времени, усилий и денег, потенциальные покупатели могут быть отклонены советом директоров, и они никогда не узнают причину. Отказ может быть основан на возрасте, поле, культуре, богатстве, личных качествах, семейном положении, языке общения… и никому никогда не придется давать честное объяснение заинтересованному покупателю или брокеру.
Поскольку частное лицо не обязано сообщать заявителю, почему ему/ей было отказано; однако, если их подтолкнуть, они, вероятно, заявят, что причина была финансовой. Члены совета директоров не считают ваш доход достаточно высоким, отношение вашего долга к доходу им не нравится, они видят что-то, что им не нравится в кредитном отчете, им не нравятся вы, ваша личность и/или ответы на их вопросы… что угодно. Вам также могут отказать, потому что им не понравилась цена вашего предложения. Неважно, что вы и продавец довольны — они просто скажут НЕТ. Несмотря на все вопросы и физические проблемы с кооперативами, Правления упорно отказываются приспосабливаться.
© Доктор Элинор Гарели. Эта статья об авторских правах, включая фотографии, не может быть воспроизведена без письменного разрешения автора.
Сериал:
Часть 1. Нью-Йорк: Хорошее место для посещения, но… Вы действительно хотите здесь жить?
Часть 2. Совместная операция в условиях кризиса
Подходит:
Часть 3. ПРОДАЕМ КООП? УДАЧИ!
Часть 4. КУДА УХОДЯТ ВАШИ ДЕНЬГИ
Часть 5. ПРЕЖДЕ ЧЕМ КОПАТЬ ДЕНЕЖНУЮ ЯМУ
